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      上半年房地產市場形勢與全年展望
      雙擊自動滾屏 發布者:william 發布時間:2019-7-10 17:26:58 閱讀:182次 【字體:

      一、上半年房地產市場形勢變化的主要特點與原因

      1.房地產開發投資增速總體保持較快增長。2019年1月-5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速雖比1月-4月回落0.7個百分點,但比2018年全年提高1.7個百分點。房地產開發投資增速保持較快增長主要與兩方面因素有關。一是房屋新開工面積增長10.5%帶動建筑工程投資增長8.9%,增速較上年同期加快10.4個百分點;二是計入房地產開發投資中的其他費用(主要是土地購置費)同比增長23%。

      2.商品房銷售面積小幅下降,其中3月、4月銷售情況相對較好。春節之前商品房銷售總體延續去年下半年以來的下行趨勢,1月-2月商品房銷售面積同比下降3.6%。受按揭貸款實際利率有所下調、放款周期明顯縮短等因素影響,加之部分樓盤采取促銷措施,3月開始銷售情況有所好轉,1月-3月和1月-4月,商品房銷售面積同比分別下降0.9%和0.3%,降幅收窄。隨著前期“積壓”的部分需求在3月、4月相繼釋放,5月以來,商品房銷售降幅有所擴大。1月-5月,商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1月-4月擴大1.2個百分點。

      3.區域分化呈現新的特征。從銷售情況看,1月-5月,東部地區商品房銷售面積22095萬平方米,同比下降5.5%;中部地區商品房銷售面積15412萬平方米,增長0.1%;西部地區商品房銷售面積15788萬平方米,增長3.8%,增速與1月-4月持平;東北地區商品房銷售面積2222萬平方米,下降8.1%。中西部地區銷售情況好于東部和東北地區。從價格漲幅看,5月,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.1%和8.1%,漲幅比上月均回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.3%。一線城市同比漲幅低于二、三線城市。但是,從房價收入比的角度衡量,一線城市目前的房價收入比顯著高于1998年以來的均值水平,而二、三、四線城市目前的房價收入比則總體低于1998年以來的均值水平。從市場供求情況看,部分熱點城市的去化周期仍明顯低于正常水平,個別城市仍存在新房、二手房價格倒掛現象,也有部分城市去化周期較長,開發企業面臨資金回收的壓力。

      二、對2019年全年房地產市場形勢的幾個基本判斷

      1.房地產投資增速將總體呈回落趨勢。今年前5個月,房地產開發投資雖然繼續保持較快增長,但從房地產開發企業資金來源情況看,2018年以來資金來源增速持續低于房地產開發投資增速,這意味著資金面不支持后續房地產開發投資保持較快增長。今年前5個月土地購置面積同比下降33.2%、土地成交價款同比下降35.6%,這預示后續新開工和隨新開工計入房地產開發投資中的土地購置費都將出現下降,也預示著房地產開發投資增速將有所下降。從中長期趨勢觀察,典型經濟體在戶均住房超過1.0套后,都出現了新開工數量的下降和房地產投資增速的回落。我國城鎮戶均住房目前已達1.1套左右。參照發達經濟體房地產市場演變歷程,我國總體上也已到了房屋新開工面積和房地產投資增速的正常回落階段。綜合判斷,預計今年下半年,房地產開發投資增速將正常回落。

      2.新建房屋銷售面積將會下降。雖然1月-5月商品房銷售面積有所下降,但目前的銷售面積總體仍處在歷史同期較高水平。還要看到,2015年到2018年銷售不斷增長是在低利率、低首付以及去庫存、限價等政策催生的投資性需求等諸多因素綜合作用的結果,從長期看,不具有可持續性。房地產是不可貿易品,在戶均住房達到1.1套的情況下,在勞動年齡人口總數已開始持續減少的大背景下,在家庭杠桿率快速提高的新形勢下,新房銷售量難以在現有的規模上長期持續。在各項政策不發生重大變化的情況下,預計下半年新建商品房銷售面積增速將繼續正常回落。

      3.關注庫存變化的新形勢。2019年5月末,商品房待售面積50928萬平方米,比2018年末減少1486萬平方米,較2016年2月的峰值下降23003萬平方米,去庫存成效顯著。其中,5月底,商品住宅庫存為23908萬平方米,是2012年12月以來的最低值。但也要看到,商業、辦公等非住宅類庫存下降較為有限。2019年5月底,非住宅類待售房面積為27020萬平方米,較2018年年底只減少了303萬平方米。目前,非住宅類待售房面積仍高于2015年的水平,去庫存的壓力仍然較大。尤其值得關注的是,2018年3月以來,全國房屋新開工面積增速始終高于銷售面積增速。到今年5月,房屋新開工面積增速已連續15個月高于銷售面積增速。今年1月-5月,新開工面積增速比銷售面積增速快12.1個百分點,這意味著后續的供應壓力將會加大。新開工面積增速再次持續高于銷售面積增速意味著后續可能會再次面臨庫存增加的壓力。

      4.影響下半年房價變化的幾個因素。影響房價波動的因素主要來自收入變化、房地產金融政策調整和短期供應量的變化。2019年,由于經濟增速將可能低于2018年,這將在一定程度上影響居民收入增長預期,但個人所得稅起征點的提高和個稅扣除政策的實施將會帶來居民收入水平的提升。總體來看,居民實際收入增長情況同2018年相比不會出現重大變化。隨著2018年下半年以來新開工增速的加快,2019年新房預售量將會加大,商品房市場將從2018年上半年的短期供不應求轉向供求平衡甚至是供過于求。市場供求形勢的變化將可能對部分城市的房價帶來一定壓力。短期金融政策的調整對房地產市場供給和需求的影響較大,下半年仍需密切關注房地產金融政策的取向。在經濟形勢不出現明顯下滑和房地產金融政策保持相對穩定的情況下,預計2019年全國新建商品房銷售均價漲幅將低于2018年。但由于不同城市市場的短期供求形勢存在較大差異,不同市場的銷售和價格形勢仍會存在一定差異。

      三、政策建議

      實現房地產市場平穩健康發展需要準確判斷房地產市場形勢,要更加重視因城施策、更加重視創造穩定的房地產金融環境、更加重視預期管理。

      1.準確判斷房地產形勢,更加重視因城施策。目前,我國城鎮戶均住房達1.1套左右,已總體解決住房短缺問題。但是,區域差異較大,大部分城市住房總量已總體平衡,部分人口流入多的熱點城市仍面臨供應不足的矛盾,也有一些城市存在住房供給過剩的風險。在總體解決住房短缺問題、但區域分化加大的新形勢下,要堅持因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,促進供求平衡、合理引導預期,促進房地產市場平穩健康發展。因城施策的關鍵是要把握好當地人口總量、房屋總量以及經濟增長和人口增長趨勢的關系,把握好土地供應的規模和節奏,努力實現房地產市場供求動態平衡。這就要求既要防止因供不應求帶來的房價過快上漲壓力,也要防范供應量過大帶來的供給過剩風險。分類指導需要以準確把握市場發展趨勢為前提,解決好房地產市場發展的“正常標準”問題。從國際比較的角度觀察,在房地產市場發展的不同階段,發展規律、發展趨勢和發展特征存在顯著差異。因此,要根據發展階段的變化適時引導地方政府調整相關發展目標。同時,分類指導要考慮到區域差異較大,應根據不同區域房地產發展的實際情況合理確定相關指標。

      2.要為房地產市場的健康發展創造穩定的金融環境。房地產市場是受政策影響較大的市場,特別是金融政策的調整對房地產市場短期波動的影響尤為突出。從我國房地產市場發展的歷程看,在低利率、低首付時期,房地產銷售量大、房價漲幅高;在高利率、高首付階段,房地產市場的銷售會受到抑制、房價漲幅低。在我國房地產發展階段變化和家庭杠桿率快速提高的新形勢下,建議高度重視房地產金融宏觀審慎管理,為房地產市場的健康發展創造穩定的金融環境。探索建立首付比例和貸款利率反向調節機制,穩定居民住房支付能力,防止利率政策調整帶來居民購房支付能力在短期內出現巨大變化。著手研究推出住房抵押貸款固定利率制度的可能性,防范利率波動的風險。

      3.做好政策調整的預評估,重視預期管理。房地產市場是各界廣為關注的熱點問題,觀點多、想法多、訴求多。各界對房地產市場雖然非常“熟悉”,但對基本理論、基本規律的研究卻相對比較少,特別是很少用基本理論、基本規律去分析房地產市場。在房地產領域,很多時候將主觀愿望、訴求等同于規律和政策建議,這也是目前房地產調控所面臨的特殊性。建議更加重視對基本理論、基本規律研究,審慎看待各項政策建議,做好各項擬出臺政策的預評估。特別需要指出的是,房地產市場參與者多,市場平穩運行的關鍵是預期要穩,預期穩定的前期是政策預期要穩定,這就要求政策調整要有前瞻性和可預期性。建議未來調整和完善房地產政策宜更加重視通過市場化的方式、用經濟的手段解決房地產市場的問題,注重綜合施策,形成穩定、可預期的相機調節機制。只有明確各項政策的具體目標和調整規則,實現因時而動,才能真正穩定市場預期。

       
       

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